時間: 2022年05月29日 08:52 | 作者:單號無憂 | 來源: 單號無憂物流網| 閱讀: 85次
觀點網 去年11月進入物流地產領域,以市值計全亞洲最大的房地產信托基金領展,逐漸放開拳腳。
5月12日,領展宣布斥資9.47億元向東百集團收購3個倉儲物流園。
半年內斥資超過17億元加碼物流地產,我們不難理解領展所作出的選擇。十分明顯的一點是,幾乎所有的行家都意識到物流地產在疫情中的抗沖擊能力。
尤其在中國市場,疫情后電商、第三方物流、新興的生鮮和醫藥倉儲配送給需求大增。與其他房地產資產相比,疫情期間物流地產市場的表現可謂一枝獨秀。
大量資本由此進場,領展只是最新的一家。但相比于這個來自香港的新玩家,東百集團或許是一個更值得觀察的對象。
2022年才進入物流地產行業,東百在短短幾年間已成為重要的市場參與者。將房地產“投、融、管、退”四個業務環節重新編劃為“投、建、招、退、管”,東百集團利用常態化的項目退出籌集資金擴張。截至2022年末,該公司運營及建設中的物流項目達到18個,建筑面積約184萬平方米。
追溯發展歷程,東百集團講述了一個怎樣的快速成長的故事?獨特的經營模式背后,又展露了中國物流地產企業在“退出”模式的選擇上,如何影響著它們的生意。
三個環滬項目
東百與領展的最新交易,囊括了前者旗下三個位于長三角環上海區域的物流資產。它們各由一個營運實體控制,方便退出交割。
其中,嘉興王店項目是東百集團于2022年收購而來,于2022年9月交付,持有時間約5年。該物流中心位于嘉興秀洲智慧物流小鎮,距離上海市區85公里、杭州市市區80公里,主營上海、杭州等電商貨品倉儲短駁及城市配送。
項目由3棟雙層高標坡道倉庫構成,占地面積11.7萬平米,可租面積約9.93萬平方米,目前獲得順豐物流、百世物流、阿里寶寶、品牌管理集團璞康等企業進駐。
常熟經開南項目收購于2022年6月,2022年竣工并進入運營階段,持有時間約3年。該項目位于常熟經濟技術開發區片區內,距離上海市區87公里、蘇州市區78公里,定位為高標普庫綜合物流園,總租賃面積約2.38萬平方米。
而常熟經開北項目現時仍處于最后建設階段,只因獲取于2022年6月,距今不足兩年時間。據了解,該項目將建設為雙層高標坡道庫,總建筑面積約6.9萬平方米,預計在5月份內落成,據悉目前預租狀態良好。
“一樓的形態都是雙邊倉,考慮到客戶對于快進快出的需求,整體庫內進深控制在90米,以有效提高車輛的運轉效率?!睎|百集團管理層在接受媒體采訪時曾透露。
由此,上述項目均資質良好,全部為高標倉設計,且都位處上海1.5小時經濟圈內,地理位置優越,所在地區交通基建發達、物流通暢。交易對價9.47億元,領展再一次以不錯的價格收獲三個物流資產,增強了旗下物流板塊的區域布局,為以后繼續拓展打下基礎。
對東百來說,交易后保留項目經營管理權,意味著“投、建、招、退、管”閉環的再一次順利完成。除約1.4億元的一次性利潤進賬外,東百未來仍將以輕資產模式經營三個物流園并持續收取管理費。
東百集團閉環
這并非東百集團第一次與外來資本對接。
在領展之前,過去4年內東百曾4次向黑石集團出售物流地產項目,目前竣工落成的11個物流園中(如果算上常熟經開北項目),有7個已實現退出和輕資產運營。
回顧東百集團物流板塊的的發展歷史,前身是1957年成立的福州市東街口百貨大樓,1993年掛牌上市,4年后轉型集團化發展。該公司最初專注于百貨零售和商業地產開發業務,2022年開始推動多元化,于是從商業零售領域尋找了一個相匹配的業務方向——倉儲物流業作重點發展。
早期,東百集團在物流產業方面借力大股東中聯集團拿地能力和資金,通過收購股權、購買資產及競買等方式圍繞環京和環廣進行布局。這一時期,東百的物流項目主要采取自持模式,由王黎明領頭的前安博團隊負責項目管理。
2022年物流業務換帥,擁有普洛斯、遠洋集團任職史的王海峻履新。以此為基礎,東百陸續從普洛斯、萬達集團、復星地產等企業挖角積累了不少人才,并組建了一支新團隊。
同時,東百集團提出物流板塊要采用輕資產運營思路,以及“投-建-招-退-管”的閉環運作模式,推崇收并購獲取熟地開發,并強調對各倉儲物流項目快速的投資、建設、運營、退出并保留管理權,實現滾動經營和資金閉環。
也是在2022年,東百與黑石集團達成戰略合作,當年便完成佛山樂平項目的退出。隨后在2022年-2022年,東百集團繼續將天津寧河、成都新津、佛山蘆苞合計將近40萬平方米物流資產的80%股權出售給黑石。
通過該模式,東百集團在某種程度上解決了物流地產拿地成本高、前期投入大回報少,容易產生資金沉淀的問題。低營運成本的輕資產運營,給東百集團帶來持續穩定的現金流,幫助其快速拓展與復制。
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